Roma non fu costruita in un giorno. Questo il tema del nuovo report dell’Ufficio Studi Gabetti che ha analizzato circa 130 iniziative di sviluppo residenziale per capire quali nuove tendenze immobiliari sono in atto nella Capitale.
Nuovi sviluppi immobiliari a Roma
Per quanto riguarda i nuovi sviluppi (esclusi quelli di pregio) la cui costruzione è conclusa, l’analisi, basata su dati 2019, ha preso in considerazione circa 46 iniziative per un totale di 4.300 unità. L’analisi degli interventi in costruzione, invece, ha riguardato 42 iniziative per un totale di oltre 3.000 unità, oltre a 8 sviluppi in fase di completamento per oltre 2.000 unità. Infine, sono state prese in considerazione 11 progettualità future, per circa 3.500 unità. Sono state inoltre individuate 26 iniziative di pregio, di cui 14 concluse, 9 in costruzione e 3 progettualità per cui è stato realizzato un focus specifico.
Progetti residenziali a Roma zona per zona
La zona Portuense è risultata quella con la maggiore concentrazione di nuova edilizia residenziale, pari a circa 2.500 unità, di cui oltre la metà allo stato di progetto, 700 in costruzione/in fase di completamento e la restante parte concluse. Nella zona si distingue per numero di unità il progetto della Collina della Muratella (oltre 1.000).
Seguono queste zone in cui si sono rilevate tra le 1.700 e le 1.900 unità:
- La Cintura Eur, 1.850 unità, di cui 1.400 concluse e la restante parte in costruzione/ completamento. Si distingue per numero di unità in zona l’intervento di via Luigi de Marchi (486 unità).
- L’Asse Colombo – Ostiense – Litorale con oltre 1.700 unità, di cui la metà in costruzione/completamento e l’altra metà allo stato di progetto. Si segnalano tra questi l’iniziativa in completamento di Parco Leonardo (situato nel Comune di Fiumicino, con 530 unità) e quella in progetto dei Giardini di Roma (900 unità).
- La zona Tiburtina, con circa 1.700 unità, di cui circa 1.000 in costruzione/completamento e la restante parte conclusa. Si segnala per numero di unità (540) l’intervento concluso Domus Placidia.
Si sono rilevate oltre 1.200 unità in queste zone:
- Salaria, di cui oltre 950 già concluse e la restante parte in costruzione. Si segnalano nell’area gli interventi di Rione Rinascimento e Parco Talenti.
- Semicentrale Ostiense – Navigatori, di cui 800 in costruzione/completamento, circa 350 concluse e un centinaio come progettualità. Si segnala nell’area lo sviluppo di Grotta Perfetta, da parte di vari operatori.
- Fuori Gra – Sud per la maggior parte ancora in fase di progetto, tra cui quello di Santa Palomba.
Iniziative immobiliari di pregio nella Capitale
Tra le iniziative mappate, sono state individuate 26 iniziative di pregio, di cui 14 concluse, 9 in costruzione e 3 progettualità. Si tratta per il 70% circa di interventi di nuova costruzione e per il 30% di interventi di riqualificazione di edifici esistenti.
Risultano circa 950 unità concluse e 490 in costruzione; per quanto riguarda i progetti, al momento si stimano circa 260 unità (corrispondenti solo a due delle iniziative).
A livello di prezzi, la media risultante dalle iniziative analizzate (dove disponibile il valore) è di circa 8.000 € al mq.
Investire in immobili a Roma
A livello di attrattività, Roma ha registrato nel corso degli ultimi 10 anni progressivi downgrading nel gradimento degli investitori internazionali, complici alcuni elementi di natura economica e gestionale. Ciò si è tradotto in termini immobiliari in un graduale rallentamento degli investimenti a favore di una rinnovata Milano. Decoro, rifiuti, manutenzioni, mancanza di visione strategica e di un processo decisionale amministrativo, cattiva mobilità sono le aree su cui la Capitale è spesso chiamata in causa anche per chi si occupa di attività di sviluppo immobiliare.
“Il rilancio dell’attrattività di Roma per gli investitori, può essere possibile solo attraverso un deciso cambio di passo – commenta Enrico Cestari, responsabile Gabetti Home Value – L’iper attrattività milanese ha in parte aiutato anche Roma a rientrare nei radar degli investitori internazionali come opportunità da valutare e da cogliere. Sarà però fondamentale una visione comune di sviluppo urbano, un’idea forte, una visione di insieme capace di tenere uniti i diversi ambiti edilizi di una metropoli che versa in una situazione infrastrutturale con ampie aree di miglioramento. In questo contesto, proprio le nuove iniziative di trasformazione dell’esistente, e naturalmente i nuovi progetti, dovranno tenere conto delle nuove esigenze della città e dei suoi abitanti”.
Immobili residenziali a Roma, quali trend
Nel caso di riqualificazione del patrimonio esistente si prediligono immobili localizzati nelle zone centrali della città, con la possibilità di valorizzare le peculiarità del patrimonio immobiliare romano, caratterizzato da edifici di grande impatto storico architettonico e soprattutto la dotazione di terrazze che in una città che gode di un clima più temperato, consentono di godere degli spazi esterni. Le quotazioni, compatibilmente con la localizzazione degli edifici, si collocano in una fascia di mercato piuttosto elevata con una clientela prevalentemente rappresentata da famiglie, privilegiando tagli ampi dotati di comfort a livello della singola unità immobiliare, o a livello di complesso condominiale.
Nel caso di nuovi sviluppi immobiliari, le zone di maggiore richiamo spostano l’orizzonte verso zone più periferiche a beneficio di quelle periferie che nella realtà della Capitale rappresentano una vera e propria costellazione di realtà urbane, ognuna con una propria identità. In questo caso, le quotazioni si abbassano sensibilmente e i tagli dimensionali vanno dal monolocale al quadrilocale. Il target di clientela, invece, si orienta verso giovani coppie, single e famiglie.
Gli sviluppi sono caratterizzati tendenzialmente da classi energetiche elevate e un buon grado di sostenibilità. Inoltre, emerge come gli sviluppi rappresentino, per i quartieri dove sono insediati, un’occasione di riqualificazione e rigenerazione, anche grazie alla realizzazione di infrastrutture di trasporto e di servizio per la collettività in grado di dotare gli sviluppi di tutti i servizi necessari.
Previsioni immobiliari a Roma per il 2020
Il distanziamento sociale, il lock-down e la ripresa graduale delle attività dal mese di maggio sono elementi il cui impatto effettivo è ancora da valutare. Molto dipenderà da come proseguirà la fase 2 e da come evolverà l’emergenza sanitaria nei prossimi mesi.
Nell’ambito del mercato immobiliare residenziale, occorrerà interpretare il cambiamento creando nuovi prodotti abitativi in linea con le nuove esigenze, integrandoli con quanto già in atto nel periodo precedente al Coronavirus. Come confermato dai dati provenienti dall’Osservatorio CasaDoxa, in questo periodo sono emerse infatti con più evidenza quali fossero le disfunzionalità di molte case nel reggere l’impatto di uno smart working intensivo, spesso di entrambi i coniugi e unito alle lezioni online dei figli. Le nuove aspettative sono orientate verso appartamenti più ampi o comunque modulari, con una stanza studio. La presenza di spazi esterni, come giardino o balcone/terrazzo o spazi condominiali fruibili.
Certo è che per la Capitale il mancato indotto da parte dei turisti stranieri per quest’anno avrà risvolti significativi; d’altra parte, Roma come città manterrà i propri punti di forza sia come Capitale, sia come centro d’influenza per tutta la penisola. La centralità della città, le numerose possibilità di acquisto potranno contribuire nella ripresa. Anche la vicinanza al mare sarà un aspetto importante poiché ancora per un lasso di tempo indefinito non si potranno fare spostamenti a lungo raggio.